Jak postępować po stwierdzeniu usterek w trakcie przeglądu technicznego budynku?

Po stwierdzeniu usterek podczas przeglądu technicznego nie czekaj. Zabezpiecz miejsce, opisz problem, udokumentuj zdjęciami i zgłoś go właścicielowi lub zarządcy. Następnie ustal priorytety napraw, zleć ekspertyzę, opracuj plan działań z kosztorysem i harmonogramem, a na końcu potwierdź usunięcie usterek protokołem. Poniżej znajdziesz praktyczny schemat postępowania krok po kroku, zgodny z dobrymi praktykami nadzoru i wymogami Prawa budowlanego.

Przeczytaj również: Okna PCV a zdrowie - czy mają wpływ na jakość powietrza w pomieszczeniach?

Natychmiastowe działania: bezpieczeństwo, dokumentacja, zgłoszenie

Najpierw zadbaj o bezpieczeństwo ludzi i mienia. Jeśli usterka zagraża życiu lub zdrowiu — wyłącz instalację, odgrodź strefę i umieść czytelną informację: „Nie wchodzić – zagrożenie”. To prosta czynność, a realnie ogranicza ryzyko wypadku.

Przeczytaj również: Oszczędność energii dzięki odpowiednim oknom i drzwiom na Śląsku

Równolegle wykonaj podstawową dokumentację: zdjęcia z datą, krótkie opisy lokalizacji (kondygnacja, oś, nr pomieszczenia), wymiary lub zakres zniszczeń. Zapisz okoliczności: kiedy stwierdzono usterkę, czy narasta, czy występują objawy towarzyszące (np. zapach spalenizny, zawilgocenie, odspojenia tynku).

Przeczytaj również: Czy ogrodzenia palisadowe są odporne na działanie czynników atmosferycznych?

Następnie formalnie zgłoś nieprawidłowości właścicielowi/zarządcy. W zgłoszeniu wskaż rodzaj usterki, ryzyko, rekomendację (zabezpieczenie, ekspertyza, naprawa) oraz załącz materiał dowodowy. Taka ścieżka usprawnia decyzje i skraca czas reakcji ekip.

Ocena ryzyka i priorytety: które usterki naprawiać najpierw?

Podziel usterki na trzy grupy: zagrażające bezpieczeństwu, wpływające na trwałość oraz obniżające komfort lub estetykę. Do pierwszych zaliczysz: uszkodzenia konstrukcji nośnej, nieszczelności instalacji gazowej, zwarcia instalacji elektrycznej, pęknięcia stropów, znaczne ubytki balustrad. Takie przypadki traktuj jako pilne i organizuj działania w trybie natychmiastowym.

Usterki wpływające na trwałość (np. zawilgocenia ścian piwnic, korozja zbrojenia, degradacja pokrycia dachowego) wymagają szybkiej reakcji, ale po wstępnej ocenie technicznej i planie naprawy. Estetyczne niedoskonałości zwykle mogą poczekać, o ile nie są symptomem problemu ukrytego.

Prosta macierz decyzji pomaga: jeśli usterka może skutkować katastrofą budowlaną lub pożarem – zabezpiecz i wyłącz z użytkowania. Jeśli pogarsza stan elementu – zaplanuj działania w najbliższym terminie, monitoruj do czasu naprawy.

Ekspertyza lub opinia techniczna: kiedy i po co?

Gdy usterka dotyczy konstrukcji, instalacji gazowej, elektrycznej lub pożarowej, zleć ekspertyzę techniczną uprawnionemu specjaliście. Opinia powinna zawierać identyfikację przyczyn, ocenę nośności/bezpieczeństwa, zalecenia naprawcze, a w razie potrzeby tymczasowe środki zabezpieczające. To ogranicza ryzyko nietrafionych napraw i przyszłych kosztów.

Przykład: szerokie pęknięcie ściany na parterze. Zamiast „zalepić i zapomnieć”, najpierw sprawdź, czy nie wynika z osiadania fundamentów lub pracy stropu. Ekspert zaproponuje np. zszywanie muru kotwami, iniekcję lub wzmocnienie podpór.

Plan działań: zakres, harmonogram, kosztorys

Na podstawie przeglądu i ewentualnej ekspertyzy przygotuj plan napraw. Ustal zakres robót, kolejność, terminy i odpowiedzialności. Dołącz kosztorys i listę materiałów. Zaplanuj prace w okresach najmniejszego obciążenia użytkowników (np. w budynkach mieszkalnych – w ciągu dnia, po uprzednim poinformowaniu mieszkańców).

Dla murowych napraw ścian uwzględnij schnięcie i dojrzewanie zapraw. Dla dachu – warunki pogodowe. Dla instalacji – przerwy w dostawach mediów i ich komunikację z lokatorami. To ogranicza konflikty i skraca przestoje.

Realizacja napraw: jakość i zgodność z przepisami

Zlecaj roboty wykonawcom z odpowiednimi uprawnieniami i referencjami. Wymagaj stosowania materiałów zgodnych z zaleceniami projektu/ekspertyzy oraz kart technicznych. W przypadku instalacji elektrycznych i gazowych egzekwuj protokoły pomiarów końcowych (rezystancja izolacji, ciągłość przewodów ochronnych, próba szczelności).

W robotach konstrukcyjnych prowadź dokumentację: dziennik napraw, karty dostaw stali i zapraw, protokoły odbiorów częściowych. Unikaj „napraw doraźnych” bez usunięcia przyczyny (np. malowanie plam wilgoci bez naprawy hydroizolacji fundamentów).

Kontrola i odbiór: jak potwierdzić usunięcie usterek?

Po zakończeniu prac dokonaj odbioru przez nadzór techniczny lub osobę z uprawnieniami budowlanymi. Sprawdź zgodność z zakresem, wyniki pomiarów, kompletność dokumentów i estetykę wykończenia. Sporządź protokół odbioru z ewentualnymi uwagami i terminami ich usunięcia.

Dla usterek newralgicznych zaplanuj kontrolę po 3–6 miesiącach. Przykład: po iniekcji uszczelniającej piwnice sprawdź wilgotność ścian i czy symptom (zacieki) nie powrócił. Monitorowanie minimalizuje ryzyko nawrotu problemu.

Wymagane dokumenty i archiwizacja: co zachować na przyszłość?

Kompletuj: protokół przeglądu, dokumentację zdjęciową przed/po, ekspertyzy, kosztorys, zgody (jeśli wymagane), protokoły pomiarów, karty materiałowe, protokoły odbiorów. Trzymaj je w jednym miejscu – ułatwią przyszłe przeglądy, reklamacje i sprzedaż nieruchomości.

Jeśli usterka była poważna (np. dotyczyła elementów konstrukcyjnych), dołącz informację do książki obiektu budowlanego. To obowiązek i jednocześnie pomoc dla kolejnych ekip serwisowych.

Najczęstsze pułapki i jak ich uniknąć

Najczęstszy błąd to leczenie objawów zamiast przyczyny: zamalowane zacieki wracają, jeśli nie naprawisz izolacji. Drugi – brak izolacji czasowej strefy zagrożenia: użytkownicy wchodzą w „strefę robót”, a ryzyko rośnie. Trzeci – brak odbioru z pomiarami przy instalacjach: bez protokołów trudno wykazać, że naprawa jest zgodna z normami.

Prosta zasada: diagnoza – projekt naprawy – wykonanie – pomiary – odbiór – monitoring. Trzymanie się tej sekwencji oszczędza czas i pieniądze.

Kiedy wezwać wsparcie zewnętrzne i jak wybrać wykonawcę?

Jeśli nie masz pewności co do skali usterki lub wymaganego zakresu prac, skorzystaj z pomocy lokalnych specjalistów. Dla Śląska i okolic dobrym rozwiązaniem będzie kontakt z firmą prowadzącą nadzór budowlany, przeglądy techniczne budynków czy doradztwo budowlane. Wybieraj wykonawcę, który oferuje pełen proces: przegląd, ekspertyzę, kosztorysowanie, naprawę i odbiór.

Jeżeli potrzebujesz wsparcia w Katowicach i sąsiednich miastach, sprawdź ofertę i umów konsultację przez stronę – nadzór i przeglądy techniczne budynków w Katowicach – BAKS. Lokalne doświadczenie przyspiesza dojazd i skraca czas usunięcia awarii.

Przykłady scenariuszy i rekomendowane kroki

• Zacieki na suficie ostatniej kondygnacji: Zabezpiecz strefę, sprawdź dach przy sprzyjającej pogodzie, uszczelnij pokrycie i obróbki, wysusz przegrody, dopiero potem maluj. Dokumentuj wilgotność przed/po.
• Wyłączają się bezpieczniki: Oznacz obwód jako niesprawny, nie uruchamiaj go do czasu pomiarów. Zleć pomiary rezystancji izolacji, sprawdź połączenia i obciążenie. Wymień uszkodzone elementy, wykonaj protokół.
• Pęknięcie ściany przy otworze okiennym: Oceniaj szerokość i charakter pęknięcia. Jeśli rośnie – wezwij konstruktora, zastosuj reperację konstrukcyjną (zszywanie, wklejanie prętów), a nie tylko szpachlowanie.
• Nieszczelne balustrady na klatce: Natychmiast odgrodź i napraw zamocowania. Sprawdź wszystkie balustrady w budynku – to często usterka powtarzalna.

Komunikacja z mieszkańcami: jasne reguły i krótkie komunikaty

Informuj lokatorów o zagrożeniach i planowanych wyłączeniach z wyprzedzeniem. Używaj prostych komunikatów: co, gdzie, kiedy, na jak długo. Przykład: „W środę 9:00–13:00 przerwa w dostawie prądu w lok. 1–8. Prosimy o odłączenie urządzeń.” Transparentność ogranicza skargi i buduje zaufanie.

Po zakończeniu napraw wyślij krótką informację „co zrobiono” i dane kontaktowe do zgłaszania ewentualnych uwag. Prosta obsługa posprzedażowa podnosi satysfakcję użytkowników.

Checklista szybkiej reakcji po przeglądzie

• Zabezpiecz miejsce i wyłącz zagrożone instalacje.
• Udokumentuj usterkę (zdjęcia, opis, lokalizacja, data).
• Formalnie zgłoś problem właścicielowi/zarządcy.
• Skategoryzuj ryzyko i ustal priorytety.
• Zamów opinię/ekspertyzę, jeśli dotyczy konstrukcji lub instalacji krytycznych.
• Przygotuj plan napraw z kosztorysem i harmonogramem.
• Zrealizuj prace zgodnie z zaleceniami i przepisami.
• Odbierz roboty z pomiarami i protokołem.
• Monitoruj efekt i archiwizuj dokumenty.

Dodatkowe wskazówki prawno-techniczne dla właściciela i zarządcy

Pamiętaj, że regularne przeglądy techniczne budynków i usuwanie stwierdzonych nieprawidłowości leżą po stronie właściciela lub zarządcy. W razie istotnego zagrożenia nadzór budowlany może nałożyć obowiązki lub kary. W praktyce szybka reakcja, rzetelna dokumentacja i wybór kompetentnej ekipy są najtańszym rozwiązaniem – minimalizują awarie wtórne i roszczenia.

Jeżeli potrzebujesz wsparcia w opracowaniu planu działań, wycenie i nadzorze nad naprawami, lokalna firma usługowa zapewni kompleksową obsługę od przeglądu po odbiór, z naciskiem na bezpieczeństwo i przejrzystość kosztów.